Une auréole au plafond, et personne ne sait d’où vient l’eau. En copropriété, qui paie la recherche de fuite dépend d’abord d’une question : d’où part la fuite ? Qui l’organise dépend de l’endroit où elle se fait. Les fiches officielles répondent cas par cas.
En bref
- En copropriété, la recherche de fuite est en principe payée par l’assureur de l’immeuble si la fuite vient des parties communes, et par l’assureur du logement concerné si elle part d’un logement.
- Qui l’organise dépend de l’endroit où elle se fait : parties communes, logement occupé ou logement vide.
- En pratique, c’est souvent le syndic qui la commande, et la réparation de ce qui fuit reste une dépense à part.
| Où se fait la recherche, d’où part la fuite | Qui organise la recherche (fiche F1352) | Qui paie (fiche F2027) |
|---|---|---|
| Recherche et fuite dans les parties communes | l’assureur de l’immeuble | l’assureur de l’immeuble |
| Recherche dans les parties communes, fuite venue d’un logement | l’assureur de l’immeuble | l’assureur de ce logement |
| Recherche et fuite dans un logement occupé | l’assureur de l’occupant, celui du propriétaire dans les trois cas prévus, ou celui de l’immeuble si le propriétaire n’est pas assuré | l’assureur de ce logement |
| Recherche et fuite dans un logement vide | l’assureur du propriétaire, ou celui de l’immeuble si le propriétaire n’est pas assuré | l’assureur de ce logement |
| Origine encore inconnue | selon l’endroit où se fait la recherche | une fois la fuite trouvée, l’assureur de l’immeuble ou celui du logement d’où elle part |
Ce tableau résume les fiches de service-public.gouv.fr. Ces règles viennent d’une convention entre assureurs qui vise, selon service-public.gouv.fr, les dommages matériels jusqu’à 5 000 € HT. Au-delà, chaque assureur applique son contrat.
Quand la fuite vient des parties communes
Si la fuite vient des parties communes, par exemple une descente d’eaux usées, l’assureur de la copropriété prend en charge la recherche, selon la fiche de service-public.gouv.fr sur l’assurance en copropriété. Quand la recherche se fait dans les parties communes, c’est aussi lui qui l’organise, précise la fiche « Assurance dégâts des eaux ».
France Assureurs rappelle aussi que le syndicat des copropriétaires peut être déclaré responsable d’un dégât des eaux qui résulte d’un vice de construction des parties communes ou d’un défaut d’entretien.
Quand la fuite part d’un logement
Quand la recherche se fait dans un logement occupé, c’est l’assureur de l’occupant qui l’organise. L’assureur du propriétaire prend le relais dans trois cas : la recherche risque de détruire le local, l’occupant n’est pas assuré, ou le locataire a donné un préavis qui expire le jour du sinistre. Si le propriétaire n’est pas assuré, c’est l’assureur de l’immeuble qui organise.
Quand la recherche se fait dans un logement vide, c’est l’assureur du propriétaire qui l’organise, ou celui de l’immeuble si le propriétaire n’est pas assuré.
Pour le coût, service-public.gouv.fr est clair : quand la fuite vient d’un lot privatif, l’assureur de la copropriété ou celui d’un voisin peut lancer la recherche, mais c’est l’assureur du lot concerné qui en supporte le coût. Le contrat de l’immeuble ne couvre pas les sinistres dont l’origine est privative, même quand les dégâts touchent les parties communes ou d’autres logements.
Canalisation : partie commune ou privative, où passe la limite
Et si le logement est loué ?
Si le logement est loué, l’occupant est le locataire : c’est son assureur qui organise la recherche dans le logement, sauf dans les trois cas où l’assureur du propriétaire prend le relais.
Recherche avec ouverture : qui l’organise, qui paie ?
Dans un logement, si la recherche risque de détruire le local, par exemple en ouvrant un mur ou un sol, c’est l’assureur du propriétaire qui l’organise. Les frais d’une recherche qui oblige à démolir un mur ou à déposer un parquet sont parfois assurés, souvent par une option payante : l’INC conseille de contacter son assureur avant de faire intervenir un professionnel.
Quand personne ne sait encore d’où vient l’eau
Au premier constat, l’origine est souvent inconnue : le dégât apparaît chez un voisin ou dans la cage d’escalier, et la fuite reste à trouver.
Entre assureurs, la convention IRSI confie le dossier à un seul assureur, dit « gestionnaire ». Il pilote la gestion du sinistre, recherche de fuite comprise, et règle l’indemnisation. Pour un sinistre dans les parties communes, c’est l’assureur du syndicat.
Une fois l’origine trouvée, la règle du coût s’applique : l’assureur de l’immeuble pour les parties communes, l’assureur du lot pour un logement. D’où l’intérêt d’une recherche qui localise précisément la fuite, avec des constats et des photos.
Ce que doit contenir un rapport de recherche de fuite
Que faire quand la fuite reste introuvable
En pratique, dans les immeubles où nous intervenons
Le plus souvent, c’est le syndic qui commande la recherche de fuite pour l’immeuble et qui la règle sur le budget de la copropriété. Selon l’origine de la fuite et les contrats, l’assurance prend ensuite le relais.
Les travaux qui relèvent de la copropriété, comme le remplacement d’une colonne commune, sont décidés et payés par la copropriété. Chaque dossier est différent : c’est pour cela que la recherche doit dire précisément d’où vient l’eau.
Le rôle du syndic
Quand la fuite vient d’une conduite commune, c’est le syndic qui déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble. Les copropriétaires lui envoient aussi leur constat amiable.
En cas d’urgence, il peut faire réaliser des travaux sans l’accord préalable des copropriétaires. L’ANIL donne l’exemple de la réparation d’une fuite d’eau après la rupture d’une canalisation. Le syndic doit ensuite en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.
Pour gagner du temps, réunissez dès le premier message ce qui sert à la recherche : l’adresse, les photos, les coordonnées du gestionnaire et les accès aux logements, à la cave ou aux gaines.
Comment se passe une recherche de fuite, de la demande au rapport
La convention IRSI en quelques lignes
La convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble) est un accord entre assureurs, appliqué depuis le 1er juin 2018. Selon service-public.gouv.fr, elle vise les dommages matériels jusqu’à 5 000 € HT :
- en dessous de 1 600 € HT, l’assureur gestionnaire indemnise, sans recours contre un autre assureur
- entre 1 600 et 5 000 € HT, il fait réaliser une expertise pour le compte des autres assureurs, puis peut se retourner contre eux
- au-delà de 5 000 € HT, la convention ne s’applique pas et chaque assureur applique son contrat
Ces montants sont ceux de la fiche officielle vérifiée le 22 juillet 2025. Ils sont fixés entre assureurs et peuvent évoluer : votre assureur vous confirme la version qu’il applique.
Ce que la recherche de fuite ne couvre pas
La recherche de fuite sert à trouver la cause. La réparer est une autre dépense : l’INC précise que le coût de la réparation de la cause n’est pas compris dans la recherche de fuite. France Assureurs ajoute que la réparation de l’élément à l’origine du dégât n’est en général pas couverte par l’assurance.
Concrètement, le tuyau percé ou le joint de colonne à refaire se chiffre à part. La remise en état des plafonds, des murs et des sols abîmés est encore un autre poste, examiné avec l’assureur.
Ouvrir un mur ou un sol pour trouver la fuite : quand c’est nécessaire
Les bons réflexes
- Faites arrêter l’eau et, si besoin, coupez l’électricité.
- Déclarez le sinistre dans le délai du contrat, qui ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés.
- Remplissez un constat amiable avec les personnes concernées et envoyez-le au syndic.
- Gardez les factures de la recherche et de la réparation d’urgence.
- Attendez l’accord de l’assureur avant de lancer la remise en état.
Le détail, étape par étape : que faire après un dégât des eaux, et dans quel ordre
Sources
- Service Public (DILA), « Assurance dégâts des eaux », fiche F1352, vérifiée le 25 juillet 2025
- Service Public (DILA), « Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ? », fiche F2027, vérifiée le 22 juillet 2025
- France Assureurs, « Copropriété et assurances », publié le 7 mai 2021
- France Assureurs, « Assurance habitation : le règlement d’un dégât des eaux », publié le 26 mars 2021
- Institut national de la consommation (INC), « Les conventions de règlement des sinistres entre assureurs », fiche J 315, publiée le 4 juin 2018
- INC, « L’assurance dégâts des eaux », publiée le 16 juin 2018
- ANIL, « Travaux en copropriété : de la prise de décision à la réalisation »
Sources consultées le 16 octobre 2026. Cet article donne des repères généraux. Votre contrat d’assurance et le règlement de copropriété font foi.
