Une fuite apparaît sur une canalisation. Avant de savoir qui répare et qui paie, une question se pose : cette canalisation est-elle une partie commune ou privative ? La réponse est dans le règlement de copropriété, et à défaut dans la loi. Encore faut-il savoir où se trouve exactement le point qui fuit.
En bref
- Le règlement de copropriété dit quelles canalisations sont communes ou privatives : la loi ne sert que s’il ne dit rien ou se contredit.
- Par défaut, les canalisations des équipements communs, comme une colonne, sont communes, même quand elles traversent un logement.
- Pour savoir qui paie, il faut d’abord trouver le point exact de la fuite, et c’est souvent une recherche de fuite qui le montre : sur la colonne, sur le branchement d’un logement, avant ou après un compteur.
Ce que dit la loi quand le règlement ne dit rien
La loi du 10 juillet 1965 donne deux définitions. Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Sont communes celles qui servent à tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux.
Elle ajoute une liste, valable seulement dans le silence ou la contradiction des titres de la copropriété. Sont alors réputés parties communes, entre autres, le gros œuvre des bâtiments, « les coffres, gaines et têtes de cheminées », et « les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ».
Une colonne qui dessert plusieurs logements reste donc en principe commune, même là où elle passe dans un appartement. Pour un tuyau qui ne sert qu’un seul logement, tout dépend du règlement, comme le montrent les exemples plus bas.
Ce que dit le règlement de votre immeuble
Le règlement de copropriété est obligatoire. Il désigne les parties privatives et les parties communes, et, s’il y en a, les parties communes spéciales ou à jouissance privative. Service-public.gouv.fr précise qu’il en donne une liste complète.
Les équipements intérieurs des appartements, comme les baignoires, les lavabos et les appareils sanitaires, sont généralement considérés comme des parties privatives.
Pour trancher un cas, cherchez dans le règlement les mots « canalisations », « colonnes », « branchements », « robinet d’arrêt » et « compteurs », puis lisez la répartition des charges. Certains règlements fixent la limite à un point précis, par exemple un robinet d’arrêt ou un raccord.
Le propriétaire a reçu une copie du règlement avec son acte d’achat. Le syndic professionnel le met en ligne sur son extranet, et une copie peut aussi être demandée au service de la publicité foncière.
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Colonnes, branchements, compteurs : où passe la limite
La colonne qui monte ou descend dans l’immeuble et dessert plusieurs logements est en principe commune.
À Paris, entre la rue et l’immeuble, le règlement du service public de l’eau fixe la limite. Le branchement va de la conduite publique jusqu’aux canalisations de l’immeuble et comprend le compteur général, au pied de l’immeuble. En règle générale, la responsabilité d’Eau de Paris s’arrête juste après le robinet d’arrêt placé après ce compteur. Le joint situé après ce robinet relève de l’abonné, à Paris le plus souvent le syndicat des copropriétaires ou le propriétaire de l’immeuble.
- Fuite jusqu’à ce robinet d’arrêt : n’intervenez pas, prévenez Eau de Paris, qui répare.
- Fuite après ce robinet, à partir du joint qui le suit : c’est le réseau intérieur de l’immeuble, il faut un plombier.
Dans les étages, on peut trouver deux sortes de compteurs. Les compteurs individuels, posés quand l’immeuble a individualisé les abonnements, sont fixés sur la colonne montante, en priorité sur les paliers, et appartiennent à Eau de Paris. Les compteurs divisionnaires sont installés par l’abonné et servent à répartir l’eau dans les charges. Selon Eau de Paris, les immeubles parisiens ont souvent un compteur divisionnaire d’eau froide et un d’eau chaude par appartement.
Entre le compteur du palier et l’appartement, c’est le règlement de copropriété qui tranche. Hors de Paris, reportez-vous au règlement du service d’eau de votre commune.
| Où est la fuite | En principe | Qui s’en occupe |
|---|---|---|
| Branchement, jusqu’au robinet d’arrêt placé après le compteur général | Réseau d’Eau de Paris | Eau de Paris, qui répare |
| Après ce robinet, dans l’immeuble | Réseau intérieur de l’immeuble | L’abonné, le plus souvent le syndicat des copropriétaires : il faut un plombier |
| Colonne qui dessert plusieurs logements | Partie commune, même là où elle traverse un appartement | Le syndic, qui déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble |
| Entre le compteur du palier et l’appartement, tuyau qui ne dessert qu’un logement | Selon le règlement de copropriété | Selon le règlement |
| Baignoire, lavabo, appareil sanitaire | Généralement privatif | Le copropriétaire, qui déclare le sinistre à son assureur |
Les canalisations prises dans la dalle : parties communes ou privatives ?
Un tuyau pris dans une dalle ou un plancher pose la même question, en plus difficile : on ne le voit pas, et il peut passer sous un autre logement que celui qu’il dessert. Deux arrêts de la Cour de cassation, non publiés, montrent que la réponse change d’un immeuble à l’autre.
- En 2000 (n° 98-16.178), une portion de canalisation de chauffage, encastrée dans le plancher et partant de la conduite principale pour desservir un seul lot, a été jugée privative, d’après les clauses du règlement de cet immeuble.
- En 2017 (n° 15-28.256), des canalisations d’évacuation d’une salle de bains, prises dans le plafond de l’appartement du dessous, ont été jugées communes : le règlement de cet immeuble excluait des parties privatives les canalisations situées hors du lot qu’elles desservent.
Deux situations proches, deux réponses opposées : la différence tient aux mots de chaque règlement. En cas de doute, l’ADIL de votre département vous conseille gratuitement. En cas de litige, voyez un avocat.
Pourquoi la recherche de fuite tranche souvent la question
On ne peut pas dire à qui appartient une fuite tant qu’on ne sait pas exactement où elle est : sur la colonne, sur le branchement d’un logement, avant ou après un robinet d’arrêt, au joint d’un appareil. Un point situé juste avant ou juste après un raccord peut changer la réponse.
Un exemple tiré d’un de nos rapports de mars 2025, sans nom ni adresse. Sous le carrelage d’une salle de bains, la canalisation en PVC du logement, qui évacue la douche et le lavabo, rejoint la partie commune en fonte. La fuite est exactement à ce raccord : il n’y avait pas de joint.
Quand la fuite est trouvée, le rapport de recherche de fuite situe le point, photos à l’appui. Le règlement dit ensuite à qui appartient cet endroit. C’est aussi l’origine de la fuite qui fixe qui paie la recherche : l’assureur de l’immeuble si elle vient des parties communes, l’assureur du logement si elle part d’un lot privatif.
Rapport de recherche de fuite : ce qu’il doit contenir
Qui paie la réparation, selon l’origine de la fuite
Si la fuite est sur une partie commune, le syndic déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble. Le syndicat répond des dommages qui ont leur origine dans les parties communes, et la réparation de la canalisation se paie en charges de copropriété, selon la répartition du règlement.
Si la fuite est sur une partie privative, le copropriétaire déclare le sinistre à son assureur. Le contrat collectif de l’immeuble ne couvre pas les sinistres d’origine privative, même s’ils abîment les parties communes ou d’autres logements. Un copropriétaire dont la partie privative cause un désordre dans les parties communes peut voir sa responsabilité engagée.
Dans les deux cas, la réparation du tuyau qui fuit est une dépense à part : France Assureurs précise qu’elle n’est en général pas couverte par la garantie dégâts des eaux.
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Sources
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 2 (version en vigueur depuis le 11 juillet 1965), 3 (depuis le 25 novembre 2018), 10 (depuis le 1er janvier 2023) et 14 (depuis le 1er juin 2020)
- Service Public (DILA), « Règlement de copropriété », fiche F2589, vérifiée le 8 juillet 2026
- Service Public (DILA), « Parties privatives réservées à l’usage exclusif de son copropriétaire », fiche F31512, vérifiée le 22 avril 2025
- Service Public (DILA), « Copropriété : travaux et aménagements dans l’appartement du propriétaire occupant », fiche F31513, vérifiée le 18 février 2026
- Service Public (DILA), « Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ? », fiche F2027, vérifiée le 22 juillet 2025
- Service Public (DILA), « Assurance dégâts des eaux », fiche F1352, vérifiée le 25 juillet 2025
- Eau de Paris, « Règlement du service public de l’eau à Paris », adopté par le Conseil de Paris en novembre 2023, applicable depuis le 1er janvier 2024 (lexique, branchement, compteurs)
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 mars 2000, pourvoi n° 98-16.178, arrêt non publié
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 janvier 2017, pourvoi n° 15-28.256, arrêt n° 123 F-D, non publié
- France Assureurs, « Assurance habitation : le règlement d’un dégât des eaux », publié le 26 mars 2021
- ANIL, « Travaux et majorités » (conseil gratuit des ADIL)
Sources consultées le 15 octobre 2026. Cet article donne des repères généraux, pas un avis juridique. Le règlement de copropriété et votre contrat d’assurance font foi.
